Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning

Kommuneplanen

Eksisterende Lokalplanområdet er omfattet af eksisterende kommuneplanramme kommuneplanramme K09.B04 der udlægger områdets anvendelse til boligformål herunder åben-lav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 30 og maks. 1,5 etage og 8,5 meter højde.

Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med rammebetingelserne og der er derfor udarbejdet et kommuneplantillæg som sikrer, at der er den nødvendige overensstemmelse mellem lokalplanen og kommuneplanen. Med kommuneplantillægget udlægges et nyt rammeområde til blandet bolig og erhverv, herunder med mulighed for at opføre en enkeltstående butik med en arealramme på 1.200 m².

Kommuneplantillæg nr. 15. er offentliggjort samtidig med lokalplanen.

Kommuneplanens Lokalplanområdet er derudover omfattet af følgende mål og retningslinjer retningslinjer i Kommuneplan 2021-2032:

Kulturhistoriske bevaringsværdier, kirkeomgivelser

Kalundborg Kommune ønsker at sikre, at kommunens udvikling sker under hensyntagen til en beskyttelse af kulturhistoriske bevaringsværdier, så disse bevares. Kulturhistoriske bevaringsværdier og beskyttelsesområder for kirkerne skal sikres. Formålet er at sikre de fredede og bevaringsværdige bygninger, samt den arkæologiske kulturarv mod forringelser og at sikre kirkeomgivelsernes betydning i landskabsbilledet, som hensyn til indsyn og udsyn til kirkerne og kirkeomgivelsernes udstrækning. Der foreligger en beskrivelse og fotodokumentation for hver bevaringsværdig bygning og for hver kirkes nær- og fjernpåvirkning af omgivelserne.

Retningslinjer

Kirkeomgivelser

• 4.16.1 Der er udpeget beskyttelsesområder omkring kirkerne Disse fremgår af temaet Kulturhistoriske bevaringsværdier på kortet 6.16.a
• 4.16.2 kirkeomgivelserne er områder af særlig betydning for oplevelsen af kirkerne i landskabet.
• 4.16.3 Byudvikling, placering af trafik- og tekniske anlæg og lignende samt skovrejsning må ikke ske på arealer udpeget som kirkeomgivelser, medmindre det kan ske uden at forringe oplevelsen af kirken, eller såfremt nødvendig byudvikling ikke med rimelighed kan placeres på andre arealer.
• 4.16.4 Ved væsentlige om- og tilbygninger af eksisterende bygninger, tekniske anlæg og lignende, skal det sikres, at kirkens betydning for landskabet fastholdes.

Vedrørende beskrivelse af kulturhistoriske bevaringsværdier for Rørby Kirkes betydning i landskabet.

Kirkens fjernomgivelser:

Kirken i Rørby er opført som byens afgrænsning til det åbne agerlandskab i vest. Her i krydset mellem Gl. Sorøvej og Slagelse Landevej træder kirken med stor kraft ind som områdets trafikale omdrejningspunkt, og som byport til Rørby. Dermed bliver kirken en betydelig markør i trafiklandskabet og et værdifuldt pejlingsmærke på trafikantens rejse. Denne gode indsigt til kirken i fjernomgivelserne, bliver udmærket understøttende for trafikantens oplevelse af kirkens landskabelige indplacering. For Rørby kirke vurderes særligt indsigten fra nord og syd ad Slagelse Landevej, samt fra øst ad Mogensbakke som værdifulde.

Kirkens næromgivelser:

Trods en decentral placering formår kirken at blive et dominerende bygningselement i byens hovedgade, Gl. Sorøvej, hvor den danner afslutningen af byrummet, og tilfører gaden en vis karakter. Generelt er der en udmærket kontakt til kirken i næromgivelserne.

Lokalplanens bestemmelser sikrer at bebyggelsens udseende og omfang overholder retningslinjerne fra kommuneplanen og at den landskabelige bearbejdning af området ikke generer eksisterende bebyggelse og Rørby Kirke.

Landsbyområder, strategisk planlægning for landsbyerne

Kommunen ønsker at understøtte landsbyernes udvikling, ved bl.a. at understøtte lokale initiativer, der opretholder landsbyernes
attraktivitet, og sikrer at der findes gode møde- og samlingssteder i lokalområderne. Lokalplanen udpeger et område i landsbyen Rørby til ny dagligvarebutik, og understøtter således kommunens planlægning af landsbyerne ved at sikre tilgængelige handelsmuligheder og lokal forsyning af dagligvarer til Rørby og de omkringliggende landsbyer.

Den lokale butik vil desuden blive et naturligt mødested for beboerne, med gode fysiske forbindelser til de eksisterende boligområder for gående, cyklende og bilister.

Detailhandel

Lokalplanen udlægger områdets anvendelse til blandet bolig og erhvervsformål. Der kan etableres en dagligvarebutik, herunder enkeltstående butik til lokalplanområdets forsyning, og der skal derfor redegøres for bebyggelsens påvirkning af bymiljøet, herunder den eksisterende bebyggelse i området, friarealer og trafikale forhold. Desuden skal der gøres rede for hvilke butikker det drejer sig om, hvor store de må være og hvad rammen er for nybyggeri og omdannelse til butiksformål.

I forbindelse med lokalplanens udarbejdelse er der blevet lavet en detailhandelsredegørelse som viser at den nye dagligvarebutik vil betjene et underforsynet handelsopland med et forbrugsgrundlag for dagligvarer på i størrelsesordenen 85 mio. kr. pr. år. Det svarer til omsætningen i 1-2 discountbutikker. Lokaloplandet er i dag uden endagligvarebutik, og den nye dagligvarebutik vil dermed bidrage til en mere fintmasket butiksstruktur, hvor borgerne har kortere afstand til indkøb i hverdagen.

Desuden vil den nye dagligvarebutik ligge i tilknytning til Slagelse Landevej, hvilket skaber mulighed for synergieffekter i forhold til kundernes daglige færden, der sikrer dagligvarebutikken en
kundestrøm, og kunderne en naturlig indkøbsmulighed ”på vejen” til og fra arbejde og andre fritidsgøremål – uden yderligere bilkørsel.

Konsekvensvurderingen viser, at 50 mio. kr./år – eller al omsætning i den nye dagligvarebutik – hentes fra Kalundborg Kommunes eksisterende dagligvarebutikker. Effekterne for dagligvarebutikker i bymidter og bydelscentre i Kalundborg Kommune vil derfor være forholdsvist begrænsede.

Redegørelsen konkluderer desuden, at kunder til den nye Netto dagligvarebutik kommer fra et forholdsvis spredt område, hvorfor de omsætningsmæssige effekter af den nye dagligvarebutik vurderes at ramme det eksisterende net af udbudspunkter bredt.

Lokalplanen er i overensstemmelse med planlovens § 15, stk. 9 og § 16, stk. 6 samt kommuneplanens retningslinjer for detailhandel.

Påvirkning af bymiljøet

Opførelsen af en ny dagligvarebutik i Rørby vil have en påvirkning på bymiljøet, da den erstatter tre eksisterende parcelhuse og derved ændrer oplevelsen af den nuværende adgang til Rørby by. Butikken vil dog understøtte en fintmasket detailhandelsstruktur herunder lokalområdets forsyning med dagligvarer da de nærmeste dagligvarebutikker ligger i hhv. Kalundborg og Ubby.

Da butikken placeres langs den primære nord syd gående trafikåre til og fra Kalundborg vil den derfor også være synlig for biltrafikken, som kører igennem byen.

Med sit overordnede udtryk vil butikken dog afspejle den omkringliggende bebyggelse med facader i hvide nuancer og lav omkransende beplantning og solitære opstammede træder, der indgår som en del af den eksisterende beplantning langs Slagelse Landevej og Gl Sorøvej.

Kulturmiljø                     

Lokalplanområdet ligger indenfor 300 meter afstand fra Rørby Kirke, og er således omfattet af Kirkebyggelinjen, jf. Naturbeskyttelseslovens § 19.

Det betyder, at det er forbudt at opføre bebyggelse over 8,5 m højde inden for en afstand af 300 m fra kirken, medmindre kirken er omgivet af bymæssig bebyggelse i hele beskyttelseszonen.

Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra kirkebyggelinjen, jf. Naturbeskyttelseslovens § 65, stk. 2.

Kommunalbestyrelsens afgørelse om dispensation kan påklages til Miljø- og Fødevareklagenævnet.

Lokalplanområdet er i forbindelse med kirkebyggelinjen også omfattet af Kommuneplanens retningslinje ’Kulturhistoriske bevaringsværdier, kirkeomgivelser’, jf. tidligere afsnit om kommuneplanens retningslinjer.

Museumsloven

Ved påbegyndelse af bygge- og anlægsarbejder i lokalplanområdet kan bygherren eller den, for hvis regning et jordarbejde udføres, i henhold til Museumslovens § 25 anmode det lokalt ansvarlige museum om at tage stilling til, hvorvidt arbejdet vil berøre væsentlige fortidsminder. Museet skal herpå inden for en frist på 4 uger komme med en udtalelse, der eventuelt vil blive baseret på en arkæologisk forundersøgelse.

Det lokalt ansvarlige museum: Museum Vestsjælland, Arkæologisk afdeling: plan@vestmuseum.dk. (www.vestmuseum.dk)

Har bygherre eller entreprenør ikke indhentet en sådan udtalelse vil udgifter til standsning af arbejdet (i op til ét år) og til arkæologiske undersøgelser påhvile bygherren.

Gældende regler og vejledninger kan findes på Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside www.slks.dk.

Vejforhold

Vejdirektoratet anfører at:

• At Slagelse Landevej (inkl. rundkørslen Slagelse Landevej/Gl. Sorøvej/Møllevangen) er en statsvej, som Vejdirektoratet er myndighed for, og at Gl. Sorøvej og Bakkegårdsvej er kommuneveje, som Kalundborg Kommune er myndighed for.
• At der langs den strækning af Slagelse Landevej, som planforslaget grænser op til, er pålagt vejbyggelinje, jf. vejlovens bestemmelser, i henhold til tinglyst servitut af den 30. oktober 1975. Vejdirektoratet er påtaleberettiget i forhold til servitutten.
• At vejbyggelinjen langs den omhandlede strækning af Slagelse Landevej er pålagt i en afstand på 20 m (plus højde- og passagetillæg) regnet fra vejens
midte.
• At vejbyggelinjens højdetillæg udgør 1,5 gange højdeforskellen mellem vejens tracé og de vejbyggelinjepålagte ejendomme, og passagetillægget udgør mindst 1 m.
• At vejbyggelinjen er pålagt af hensyn til muligheden for en fremtidig udvidelse af Slagelse Landevej og af hensyn til færdslens tarv.
• At der langs den strækning af Slagelse Landevej, som planforslaget grænser op til, er pålagt adgangsbegrænsning, jf. vejlovens § 51, i henhold til tinglyst servitut af den 23. september 1969. Vejdirektoratet er påtaleberettiget i forhold til servitutten.

I relation til den tinglyste adgangsbegrænsning, jf. sidste punkt ovenfor, har Vejdirektoratet noteret sig, at der med planforslaget ikke muliggøres etablering af nye adgange til Slagelse Landevej.

Vejdirektoratet har ligeledes noteret sig, at af lokalplanforslagets s. 8 ”Lokalplanens indhold og formål” underafsnit ”trafik” fremgår, at: ”Indledende trafikanalyse. I forbindelse med planarbejdet har der været udført en trafikanalyse af rådgiver COWI (30.01.2024), med kapacitetsberegninger for nuværende og fremtidig trafik. Analysen behandler desuden fremtidige konsekvenser for trafikafvikling og trafiksikkerhed.

Trafikale forhold og trafikafvikling

Af trafikanalysen fremgår det, at selv om den fremtidige trafikbelastning vil øges i rundkørslen ved Gammel Sorøvej og Slagelse Landevej, vil øgningen ikke medføre et trafikspring for området som helhed. Trafikken vil derfor kunne afvikles uden yderligere problemer. Det skal dog nævnes at det allerede er trafikafviklingsproblemer i rundkørslen, og udfordringerne med kø og forsinkelse vil fortsætte i fremtiden.

Trafiksikkerhed.

Analysen bygger på at nuværende overkørsler til området nedlægges og at der etableres én ny overkørsel til lokalplanområdet, fra Gammel Sorøvej.
Analysen anbefaler at overkørslen er placeret mindst 55 meter fra rundkørslen, af trafiksikkerhedsmæssige grunde. Derudover anbefales det, at der etableres trygge forbindelser for bløde trafikanter, herunder gående og cyklende, og at vejarealet opstrammes, så man kan tilgå den nye dagligvarebutik uden konflikter med øvrige trafikanter.”
Vejdirektoratet bemærker hertil, at lokalplanforslaget fastlægger, at der ikke anlægges direkte adgang fra ejendommen til Slagelse Landevej, men at adgangen skal ske fra eksisterende kommuneveje.

Vejdirektoratet bemærker at da dagligvarebutikken skal have adgang til kommunevejen Gl. Sorøvej mindre end 50 meter fra matrikulært vejskel mod rundkørslen (Slagelse Landevej), er det en forudsætning, at Kalundborg Kommune og Vejdirektoratet giver tilladelse hertil.

Naturmiljø                 

Lokalplanområdet ligger ca. 5,6 km fra nærmeste internationale naturbeskyttelsesområde, Natura 2000 område nr. 154 – Sejerø Bugt, Saltbæk Vig, Bjergene, Diesebjerg og Bollinge Bakke.

§ 3 natur

Planområdet omfatter eksisterende bymæssig bebyggelse i form fritliggende enfamilieshuse. Området omfatter således ikke naturtyper der er omfattet af naturbeskyttelseslovens § 3

Bilag IV
Områdets nuværende anvendelse til bymæssig bebyggelse betyder også, at området ikke umiddelbart rummer oplagte biotoper til beskyttede arter (Bilag IV arter).

Da ejendomme inden for planområdet udgør private haver, vurderes der ikke at være egnede levesteder for fredede dyr og planter. Dog kan det ikke afvises, at der i eksisterende træer og bygninger kan være hulheder som kan være egnede levesteder for flagermus. Dette skal undersøges nærmere inden planerne realiseres. Hvis flagermus konstateres i bygninger/træer skal nedrivningen/fældning planlægges under hensyntagen til disse. Man må ikke ødelægge eller fjerne flagermus’ yngle- og rastesteder uden tilladelse fra myndighederne. Kontakt altid en af Naturstyrelsens vildtkonsulenter. Alle aktiviteter, som skader flagermus tilholdssteder
bør undgås, f.eks.:

• Fældning af hule træer træer, træer med revner og sprækker, kapning ag grene med hulheder osv.
• Selektiv fældning af træer med potentiale for hulheder
• Fældning af hugstmodne træer bør ikke foretages i flagermusenes yngletid eller når de er i dvale.
• Nedrivning. Ombygning eller renovering af bygninger, særligt hulmure og tagkonstruktion.

Med lokalplanen lægges der op til en ny disponering af området, hvor dele af eksisterende beplantning erstattes med ny, omtrentlig tilsvarende beplantning. Dette betyder at der forekommer ændringer i omfang af potentielle levesteder for dyr og planter, men lokalplanens nye disponering og bestemmelser sikrer tilstrækkelig kvalitet af den nye beplantning. De ubebyggede, grønne arealer skal udformes med beplantning i form af en varieret og insektvenlig hjemmehørende eller egnskarakteristisk urte-, græs-, busk- og trævegetation der bidrager til områdets biodiversitet.

I den sydlige del af planområdet etableres en klynge af træer, under forudsætning af at de eksisterende træer ikke kan bevares. Området ligger ca. 200-250 m fra økologisk forbindelse mod syd hvor eksisterende beplantning er forbundet til. Eksisterende beplantning skal vurderes af fagrelevant rådgiver f.eks. biolog eller landskabsarkitekt, med henblik på at afgøre værdien af at bevare beplantning eller dele heraf eller etablere ny beplantning. Stammer fra fældning på lokalplanområdet efterlades på jorden til naturlig forrådnelse og dele af grene m.m. lægges i kvashegn/bunker.

På baggrund af planområdets karakter og afstanden til nærmeste Natura 2000 område, er det vurderet at planen ikke vil påvirke et internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt eller medføre beskadigelse/ødelæggelse af plantearter eller yngle- og rasteområder for beskyttede dyrearter (bilag IV).

Miljøforhold

Der vil ske en ændring i støjbilledet for naboejendommene omkring lokalplanområdet især i forbindelse med varelevering og kundetrafik ind og ud af området. Derudover vil den ekstra trafikbelastning ved kundeaktivitet kunne mærkes i området.

Kommende aktiviteter i lokalplanområdet skal dog til en hver tid overholde de af Miljøstyrelsen vejledende støjgrænser.

Tabel - Uddrag fra de vejledende grænseværdier fra Miljøstyrelsens vejledning nr.5/1984 "Ekstern støj fra virksomheder".

Sideløbende med udarbejdelse af lokalplanen er der udarbejdet en virksomhedsstøjredegørelse med beregninger af støj fra varelevering og kundeparkering med personbiler samt støj fra butikkens faste installationer i form af tagmonterede ventilations- og køleanlæg. Resultatet af støjberegningerne viser, at støjgrænseværdierne, med
de anvendte beregningsforudsætninger, vil være overholdt i beregningspunkterne, for dag-, aften- og natperioden både på hverdage og i weekenden såfremt der etableres en støjskærm
omkring varegården og langs lokalplanområdets nordlige skel.

Da resultaterne fra et enkelt beregningspunkt i støjredegørelsen er på grænsen til at overstige de vejledende grænseværdier, vil der i administrationen af lokalplanen vær opmærksomhed på om butikken driftes efter principperne for støjsvag varelevering.

Forsyning

Spildevand

Området er omfattet af kommunens Spildevandsplan 2023-2027. Området er separatkloakeret (spildevand og overflade-/regnvand løber i hver sin ledning).

I henhold til spildevandsplanen må der fra områder til blandet bolig og erhverv højst afledes regnvand fra 50% af matriklens samlede areal uden forsinkelse.

På lokalplanområdet er det fortsat en afledningskoefficient på 30% der er gældende, da det er den ændrede anvendelse til dagligvarebutik, der påvirker et eksisterende boligområde. Hvis dette ikke kan overholdes, skal regnvandet fra det overskydende areal forsinkes på egen grund inden det ledes til regnvandssystemet.

Uddrag fra kommunens Spildevandsplan 2023-2027.

Varmeforsyning

Planområdet ligger inden for Kalundborg Kommunes Varmeplan og er udlagt til kollektiv varmeforsyning med fjernvarme

Vandforsyning

Vandforsyningen af lokalplanområdet vil finde sted fra Rørby-Årby vandforsyning.

Renovation

Af hensyn til fremkommeligheden i området skal køreveje for renovationsbiler og vendepladser indrettes efter reglerne i Kalundborg Kommunes Regulativ for erhvervsaffald, som kan læses på Kalundborg Kommunes hjemmeside www.kalundborg.dk.

Af hensyn til arbejdsmiljøet skal transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne leve op til kravene i Kalundborg Kommunes Regulativ for husholdningsaffald/Regulativ for erhvervsaffald.

Udformningen af adgangsforholdene skal godkendes af kommunen og renovatøren.

Servitutter                 

Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder.

Ved udarbejdelsen af lokalplanen er registreret flg. tinglyste servitutter, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejde inden for lokalplanområdet. Kalundborg Kommune gør opmærksom på, at man ikke påtager sig ansvaret for eventuelle fejl og mangler i oversigten.

Ekspropriation

Kommunalbestyrelsen kan i medfør planlovens § 47, stk. 1, ekspropriere fast ejendom der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt og for varetagelsen af almene samfundsinteresser. Ekspropriation kan kun ske under opfyldelse af en række betingelser:

• Der skal foreligge en vedtaget og offentligt bekendtgjort lokalplan (eller byplanvedtægt) på det tidspunkt, hvor der træffes beslutning om ekspropriation.
• Lokalplanen skal indeholde præcise og detaljerede bestemmelser om det projekt, der ønskes gennemført.
• Ekspropriation må kun ske til fordel for almenvellet (almene samfundsinteresser).
• Ekspropriation til fordel for en privat aktør er ikke udelukket, hvis ekspropriationen i øvrigt tjener almene samfundsinteresser. Der gælder imidlertid et skærpet krav til ekspropriationens nødvendighed, hvis ekspropriation skal ske til fordel for private.
• Ekspropriation skal være nødvendig og tidsmæssig aktuel for realisering af ekspropriationsformålet.

Ekspropriationens omfang skal være rimeligt i forhold til det formål som der eksproprieres til. Adgangen til at foretage ekspropriation efter lokalplaner som er sendt i høring efter 1. januar 2019 bortfalder, hvis der ikke er truffet ekspropriationsbeslutning inden 5 år efter offentliggørelsen af den endeligt vedtagne lokalplan.

Det forventes ikke at blive aktuelt at ekspropriere for at realisere dele af denne lokalplan. Det er Kommunalbestyrelsen, der kan beslutte at ekspropriere i medfør af en lokalplan.