Formålet med lokalplanen er at understøtte udviklingen i detailhandelen og sikre lokalområdets forsyning med dagligvarer, ved at fastlægge områdets anvendelse til blandet bolig og erhverv med mulighed for at etablere en dagligvarebutik.
Lokalplanen skal desuden sikre at den nye dagligvarebutik bliver en positiv tilføjelse til Rørby og de omkringliggende landsbyer, blandt andet ved at sikre områdets kvalitet og indpasning i det omkringliggende bymiljø, herunder kirkens omgivelser.
Zoneforhold
Lokalplanområdet er ligger i byzone, og forbliver i byzone efter lokalplanens endelige vedtagelse.
Områdets anvendelse
Områdets anvendelse sikrer at der kan etableres en attraktiv butik til gavn for Rørby og omegn. Lokalplanområdet udlægger området til blandet bolig og erhverv, med mulighed for at etablere en enkeltstående butik til lokalområdets forsyning og dertil hørende parkeringsfaciliteter, kundevognsskur og overdækket varegård.
Udstykning
Området må udstykkes med henblik på at sammenlægge de fire eksisterende matrikler inden for lokalplanområdet svarende til hele områdets udstrækning, for at sikre et tilstrækkeligt areal for områdets nye anvendelse. Området må derefter ikke udstykkes yderligere.
Områdets disponering
Lokalplanområdet omfatter et samlet areal på ca. 5.200 m².
Området disponeres med en dagligvarebutik, der placeres langs områdets østlige skel, grænsende op til eksisterende boligbebyggelse. Butikkens samlede areal udgør maksimum 1.200 m².
Der udlægges i øvrigt parkerings- og cirkulationsareal samt varegård og kundevognsskur, for at understøtte butikkens funktioner. Langs lokalplanområdets skel, mod hhv. Slagelse Landevej, Gammel
Sorøvej og eksisterende bebyggelse, planlægges der for beplantningsbælter og trærækker som sikrer, at lokalplanområdet bevarer sin grønne karakter samt at den landskabelige påvirkning mod Rørby Kirke minimeres.
Terrænregulering reduceres til det mindst mulige og det sikres, at alt overfladevand håndteres på egen grund.
Bebyggelsen
Rørby er hovedsagelig præget af tæt-lav og åben-lav boligbebyggelse. Den nye bebyggelse skal tilpasses det eksisterende bebyggede miljø og forholde sig til den omkringliggende, lave bygningsskala og kirken med dens omgivelser. Derudover skal bebyggelsen respektere kirkebyggelinjen omkring Rørby Kirke.
Lokalplanen tillader derfor bebyggelse i maks. 8,5 meter højde, opført i op til 1,5 etage med en facadehøjde på maks. 4 meter.
Dagligvarebutikken skal opføres i materialer der spejler de fremherskende facadematerialer og farver i den omkringliggende bebyggelse for at skabe sammenhæng til områdets øvrige bebyggelse.
For at indpasse bebyggelsen i landsbybilledet skal facader og murværk i øvrigt fremstå i mur af teglsten med filtsede facader i hvid farve.
Mindre partier af facader kan udføres med enkle facadedetaljer, som f.eks. standerskifte i tegl, beplantning med rådhusvin, efeu eller lignende, for at skabe variation i facadeudtrykket.
Bebyggelsens tagkonstruktion skal udføres som saddeltag med taghældning på 30-45 grader med røde teglsten eller som beplantede tage med sedum eller anden egnet vegetation. Tekniske installationer på tage og facader skal være afskærmede og gives samme arkitektoniske udtryk som den øvrige bebyggelse. Evt. solceller skal tilpasses bygningen og være nedfældet i tag.
Skiltning på facader skal integreres i bygningens arkitektur, for at området og bebyggelsen fremstår helstøbt og tilpasser sig den omkringliggende bygningsskala.
Ved realisering af lokalplanen må den eksisterende bebyggelse på hhv. ejendommene Gammel Sorøvej 2, 4B, 6 og Bakkegårdsvej 14 nedrives, for at frigøre tilstrækkeligt areal til den nye dagligvarebutik.
Der er tinglyst en vejbyggelinje langs Slagelse Landevej som betyder at bebyggelsen derudover placeres minimum 20 meter fra vejmidten.
Der udlægges derfor et byggefelt som følger byggelinjen. Den nye bebyggelse skal placeres inden for det udlagte byggefelt. Byggefeltet placeres desuden langs områdets østlige skel, for at mindske butikkens silhuetvirkning og for at friholde oversigtsareal i rundkørslen.
Trafik
På baggrund af anbefalinger fra en indledende trafikanalyse, indeholder lokalplanen bestemmelser der sikrer at parkeringsarealerne disponeres under hensyn til tryg og sikker trafikafvikling inden for lokalplanområdet.
Jf. kommuneplanen er parkeringsnormen for butikker følgende: 1 p-plads pr. 40 m² bruttoetageareal dagligvarebutik
Ved etablering af nye p-pladser skal der etableres handicappladser og pladser til elbiler i overensstemmelse med gældende bekendtgørelser. Lokalplan nr. 598 fastlægger bestemmelse om, at der skal etableres parkeringspladser svarende som min. til ovenstående parkeringsnorm.
Indledende trafikanalyse
I forbindelse med planarbejdet har der været udført en trafikanalyse af rådgiver COWI (30.01.2024), med
kapacitetsberegninger for nuværende og fremtidig trafik. Analysen behandler desuden fremtidige konsekvenser for trafikafvikling og trafiksikkerhed.
Trafikale forhold og trafikafvikling
Af trafikanalysen fremgår det, at selv om den fremtidige trafikbelastning vil øges i rundkørslen ved Gammel Sorøvej og Slagelse Landevej, vil øgningen ikke medføre et trafikspring for området som helhed. Trafikken vil derfor kunne afvikles uden yderligere problemer. Det skal dog nævnes at det allerede er trafikafviklingsproblemer i rundkørslen, og udfordringerne med kø og forsinkelse vil fortsætte i fremtiden.
Trafiksikkerhed
Analysen bygger på at nuværende overkørsler til området nedlægges og at der etableres én ny overkørsel til lokalplanområdet, fra Gammel Sorøvej. Analysen anbefaler at overkørslen er placeret mindst 55 meter fra rundkørslen, af trafiksikkerhedsmæssige grunde. Derudover anbefales det, at der etableres trygge forbindelser for bløde trafikanter, herunder gående og cyklende, og at vejarealet opstrammes, så man kan tilgå den nye dagligvarebutik uden konflikter med øvrige trafikanter.
Vej-, sti- og parkeringsforhold
Der udlægges minimum 30 og maksimalt 50 parkeringspladser, inkl. handicapparkering og personaleparkering inden for planområdet for at sikre tilstrækkelige faciliteter til kundeparkering inden for området.
Parkeringsareal indrettes med handicapparkeringspladser, passager for gående, herunder hævet fortov fra Gl. Sorøvej til dagligvarebutikken. Cykelparkering etableres ved indgangen til butikkerne. Butikkens overdækkede varegård er placeret ved bygningens sydlige gavl for at sikre at bakkemanøvre fra lastbiler ikke sker på tværs af arealer hvor der færdes fodgængere til og fra butikken. Denne placering mindsker også støjgener mod omgivelser.
Ubebyggede arealer, beplantning og hegning
Lokalplanområdet udgør primært parcelhushaver, hvorfor den beplantning og eksisterende beplantning i området overvejende ligger langs skel hegning mod nabobebyggelsen og Slagelse Landevej. Realisering af lokalplanen vil medføre at dele af den nuværende beplantning inden for området ryddes og erstattes med ny beplantning mellem det udlagte parkeringsareal og hhv. Slagelse Landevej og Gammel Sorøvej. Dette vil ændre den oplevede ankomst til Rørby visuelt da lokalplanområdets landskab efterfølgende vil fremstå mere fladt og åbent.
Lokalplanens bestemmelser opretholder det grønne præg i området for at mindske den landskabelige påvirkning som den nye dagligvarebutik medfører.
Beplantning
Langs lokalplanområdets skel mod vej etableres der lave beplantningsbælter og trærækker som sikrer at lokalplanområdet bevarer sin grønne karakter.
De eksisterende trægrupper og den underliggende beplantning i områdets sydlige del udgør en væsentlige del det karakteristiske grønne udtryk langs Slagelse Landevej på vej ind mod Rørby.
Beplantningen skal derfor respekteres og fastholdes som et plantebælte med en bredde på mindst 10 meter fra skel. For at sikre gode betingelser for biodiversiteten skal beplantningen på ubefæstede områder etableres som lav beplantning i en højde på 0,2-0,8 meter. Beplantningen kan bestå af vilde blomster og urter, samt varierede arter af buske.
For at sikre et modspil til den eksisterende beplantning på den vestlige side af Slagelse Landevej skal den lave beplantning langs vejen suppleres med en rækkemellemstore eller store solitære træer af naturligt hjemmehørende løvfældende arter som f.eks. lind, kastanje, navr, bøg, fuglekirsebær, rødel, stilkeg eller ask.
Beplantningsbæltet langs vejen bindes sammen med den eksisterende gruppe træer i områdets sydlige del for at skabe et sammenhængende grønt udtryk langs Slagelse Landevej.
Beplantningen skal bidrage til at mindske den landskabelige påvirkning og samtidigt bidrage til begrønning af området.
Mod naboejendommene, øst og nord for planområdet, udlægges der et beplantningsbælte der skal etableres som et sammenhængende, levende grønt hegn, på dele af strækningen etableres støjmur/skærm.
Den eksisterende gruppe af træer og den underliggende beplantning i områdets sydlige del skal bevares som beplantningsbælte på minimum 10 meter da den bidrager til den samlede oplevelse af at køre gennem en grøn byport på vej ind til Rørby.
Terrænet i området varierer fra ca. kote 20 (DVR90) til kote 24,5 (DVR90). Det er derfor nødvendigt at udjævne terrænet som led i byggemodningen af planområdet. Terrænregulering skal ske på baggrund af en landskabsplan med højdekurver pr 0,25 m som skal godkendes af Kalundborg Kommune.
Efter ibrugtagning af bebyggelsen inden for planområdet må der ikke foretages terrænregulering på mere end +/- 0,5 meter i forhold til eksisterende terræn. Ved terrænregulering skal det sikres, at ændringerne ikke giver anledning til opstuvning eller afstrømning af regnvand til naboejendomme og gade.
Håndtering af overfladevand
Regnvand skal håndteres lokalt på egen grund og nedsives i det omfang der er muligt. Regnvand fra parkerings- og cirkulationsarealer skal opsamles f.eks. i regnbede og ledes forsinket til regnvandskloakken.
Affaldshåndering
Større affaldsbeholdere, containere o.lign. som indgår i butikken drift skal placeres i affaldsgård som afskærmes med mur som øvrig bebyggelse så de ikke virker skæmmende for området.
Tekniske anlæg
Der må opsættes elladestandere enten på bygningens facade eller som piedestal/ladestolpe ved områdets parkeringspladser for at understøtte omstillingen til el-dreven mobilitet.
For at sikre hensigtsmæssig håndtering af overfladevand inde for lokalplanområdet kan der anlægges underjordiske kassetter til håndtering af forurenet overfladevand fra veje og parkeringsarealer som kan forsinke overfladevandet inden det ledes til regnvandskloakken.
Kassetterne skal være tilstrækkelig dimensioneret til at håndtere ekstreme regnhændelser og forsinke regnvand i henhold til spildevandsplanens dimensionsgivende forudsætninger. Da der er tale om ændret anvendelse af et eksisterende boligområde fastholdes en maksimal belægningsgrad på 30%.
For at undgå utilsigtede afbrydelser af forsyning skal eksisterende ledninger respekteres eller omlægges efter aftale med den respektive ledningsejer. Nye ledninger til el, telefon, antenner osv. skal fremføres som jordkabler.