Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning

Kommuneplanen

I Kommuneplan 2021-2032, indgår lokalplanens område i rammeområde K01.R03, men er ikke i overensstemmelse hermed for så vidt angår anvendelse, bebyggelsesprocent, antal etager og maksimal bygningshøjde.

Områdets anvendelse

Den generelle anvendelse i rammeområde K01.R03 er rekreativt område og de specifikke anvendelser er Større rekreativt område, Lystbådehavn og øvrige ferie- og fritidsformål.

Rammen har fokus på nogle specifikke emner for bebyggelse og anvendelser som der er indarbejdet i lokalplanen, herunder:  

• Havnepark. Offentligt, rekreativt område med publikumsorienterede funktioner grønne arealer med plads til aktiv udfoldelse, café, restaurant, kiosk, mindre butikker, offentlige funktioner.
• Der skal skabes en attraktiv havnepark med visuel og funktionel sammenhæng mellem by og havn, herunder sikres en arkitektonisk og landskabelig helhed mellem Højbyen, midtbyen og havnefronten.
• Ny bebyggelse skal understøtte aktiviteterne i havneparken og det maritime liv.
• Ny bebyggelse skal opføres under hensyntagen til bagvedliggende bygninger med skalamæssig tilpasning til bagvedliggende byprofil og skal indpasses i byrummet, herunder tage hensyn til byens udsigtslinjer fra bagvedliggende gader mv.
• Der skal sikres tilstrækkelige belysningsforhold tilpasset områdets maritime karakter. Området skal generelt indrettes, så det opleves som et trygt og sikkert sted at færdes.
• Området skal indeholde varierede muligheder for ophold og udfoldelse samt adgang til vandet, herunder evt. i form af søbad. Gode udsigtspunkter skal prioriteres. Opholdssteder skal udformes med stor variation, hensyn til solorientering og vindretninger.
• Området skal indeholde velindrettede og afklarede færdsels- og parkeringsforhold, herunder til busser. Ved fritids- og fiskerihavnen i områdets vestlige del skal der i forbindelse med den nærmere planlægning sikres et tilstrækkeligt antal p-pladser. Der skal sikres velafgrænsede og trafiksikre forbindelser til stationspladsen.

Ligeledes har rammen fokus på nogle specifikke emner for bebyggelse og anvendelser som der ikke er indarbejdet i lokalplanen, herunder:

• havneaktiviteter, eksempelvis fiskeri, fritids- og lystsejlads, havnebad, samt klubhuse for foreninger orienteret mod brug af havn og fjord
• Herudover mulighed for ny bebyggelse i den østlige del af området, hvis anvendelse bl.a. kan understøtte aktiviteterne i havneparken og det maritime liv som fx krydstogtfunktion. En krydstogtpier tænkes opdelt i en rekreativ del mod vest med lystbådepladser og en erhvervsmæssig del mod øst til krydstogtskibe (jf. rammeområde K06.E08). Maks. butiksareal til omdannelse/ nybyggeri fastsættes til 600 bruttoetagemeter, maksimal butiksstørrelse er 200 bruttoetagemeter.
• I området skal indtænkes et højvandsværn der udformes, så det kan understøtte et promenadeforløb og indgår som et rekreativt element med siddemuligheder, porte og belysning.
• Området skal indeholde grønt areal til boldspil og leg.
• Som led i klimatilpasning for området skal der indtænkes et gennemgående højvandsværn, der integreres som et byrumsinventar. Højvandsværnet må ikke blive adgangs- eller udsigtsforhindrende i forhold til oplevelsen af vandet. Et havnebad tænkes etableret som et selvstændigt anlæg. Det forudsættes, at vandkvaliteten og kilder der kan belaste denne afdækkes.
• Der udlægges parkering i kombination med eventuelt P-hus. Der skal skabes en sammenhængende promenade i niveaufrit forløb, gerne med tilknyttede anlæg/funktioner, der giver mulighed for rekreative aktiviteter og ophold til oplevelse af det maritime liv på havnen og fjorden.

Forholdene, herunder vedrørende anvendelses-  og bebyggelsesforhold i eksisterende ramme K01.R03, forudsætter tillæg til kommuneplanen idet lokalplanens bebyggelse ikke er i overensstemmelse med disse:

• Anvendelse til offentlige formål, herunder bibliotek
• Max. bebyggelsesprocent for området 20% beregnet ud fra det enkelte jordstykke
• Maks. etagehøjde er 2 etager, dele af bygningskrop kan være op til 3 etager efter konkret vurdering.
• Maks. bygningshøjde er 10 m, enkelte mindre bygningsdele kan gives øget højde.

Der er derfor udarbejdet Tillæg nr. 10 til kommuneplan 2021-2035, som sikrer, at der er den nødvendige overensstemmelse mellem lokalplanen og kommuneplanen, se bilag.

Kommuneplantillæg nr. 10 offentliggøres samtidig med lokalplanen.

Bymidteplaner

Kalundborgs by og havn er belyst i flere analyser der er udarbejdet af Kalundborg Kommune, antropologer, landskabsarkitekter og byplanlæggere. Dette arbejde har blandt andet ligget til baggrund for rapport om Kalundborg by´s sammenhænge med den bynære Havnepark, og efterfølgende i "Strategisk helhedsplan for Kalundborg bymidte". Rapporterne sammenfatter udfordringer, kvaliteter og muligheder som skal iagttages ved planlægning for udvikling af de forskellige bydele.

I den bynære havnepark er der særligt fokus på sammenhængen til Højbyen og Østbyen. Der skal derfor være særligt fokus på bearbejdningen af den del af Vestre Havnevej som danner en markant barriere mod den bynære havnepark og kulturhuset. Det anbefales at der arbejdes med andre vejbelægninger, andre trafikmønstre og lignende tiltag, der kan understøtte oplevelsen af den bynære havnepark og kulturhuset som en integreret del af Kalundborg by .

Kystnærhedszonen

Planområdet ligger inden for den bynære del af kystnærhedszonen, som er omfattet af planlovens bestemmelser om planlægning i kystområderne, herunder en vurdering af lokalplanens bebyggelse og anlægs visuelle påvirkning. I byzone skal der foretages en visuel vurdering, når der er tale om en reel påvirkning af kysten. Redegørelse om den visuelle påvirkning af omgivelserne er foretaget gennem fotos af byens kystområde, hvor lokalplanområdet findes. Visualiseringerne nedenfor er udført fra de tre viste positioner ved kysten og havnen, henholdsvis vest, syd og øst for lokalplanområdet. Visualiseringerne har fokus på Det tidligere Pakhus, før og efter realisering af Kulturhus projektet, som lokalplanen åbner mulighed for, med udvidelse af bygningens højde og længde. Ved aktivering af fotos i det digitale format kan billedet forstørres.

Fotopunkter for visualiseringer

Fotopunkter for visualiseringer

Området er en del af Havneparken på det oprindelige havneareal syd for Højbyen i umiddelbar nærhed til Kalundborg Fjord. På arealet har tidligere ligget store bygningsanlæg, herunder korn- og foderstofvirksomhed med høje siloanlæg, jf. foto, der blev nedrevet i 2014. 

Ved transformation fra pakhus til kulturhus genskabes bygningens tværprofil med den særlige tagetage og gennemgående lanterne. Bygningen brændte i 1963, og nu genrejses den med fuld tagetage til en ny anvendelse som kulturhus i det tidligere havneområde, der i dag er bynær havnepark.

Nord og nordvest for lokalplanområdet ligger den eksisterende bymæssige bebyggelse på let stigende terræn og danner bagtæppe for havnen. En af de nærmeste bygninger er det tidligere i Hotel Grand. Som det fremgår af visualiseringerne er denne imposante gule bygning højere end det renoverede pakhus, kulturhuset, ligesom andre bygninger ved havnefronten ligeledes har god fylde i bylandskabets forreste række mod kysten.

På grundlag af visualiseringerne konkluderes det, at den ny bebyggelse vil påvirke byfronten visuelt, men at denne påvirkning ikke afviger væsentligt i højde og volumen fra eksisterende bebyggelse i området. Det vurderes at transformationen af det gamle pakhus til moderne kulturhus, vil styrke områdets karakter og sammenhæng med byen. 

Pakhus med havnefront 1956

Pakhus med havnefront 1956

Tidligere siloanlæg, nu nedrevet

Tidligere siloanlæg, nu nedrevet

Kulturmiljø                     

Kulturhuset etableres i det gamle pakhus, som blev opført af “Importkompagniet Kalundborg A/S” i år 1913 og antageligt tegnet af arkitekt Niels Nielsen som står bag mange byggerier i byen. Huset er den sidste rest af Kalundborg Havnefronts industrihistorie, som formidler en stærk historie, der på sigt gennem en transformation danner en bygningsmæssig genkendelig profil og kan stå som det nye ikon for Kalundborg Havnepark.

Kulturhusets arkitektur og de fysiske rammer skal udvikles med respekt for dets oprindelige industrielle udtryk og historie blandt andet ved at den ikoniske tagprofil genskabes.

Museumsloven

Før jordarbejder har bygherre/entreprenør altid mulighed for at indhente det arkæologisk ansvarlige museums udtalelse om arkæologiske interesser, jf. museumslovens § 25. Herved har bygherre og entreprenør de bedste muligheder for at undgå uplanlagt standsning af anlægsarbejdet og undgå udgifter til arkæologisk undersøgelse jf. museumslovens § 27.

Hvis museet i sin udtalelse vurderer, at der ikke findes væsentlige arkæologiske bevaringsinteresser på arealet, så skal evt. udgifter til nødvendig arkæologisk undersøgelse betales af Kulturministeren jf. museumslovens § 27 stk. 5.

En udtalelse fritager ikke bygherre/entreprenør fra forpligtelsen til at standse anlægsarbejdet og underrette museet, hvis arkæologiske levn påtræffes, men den fritager bygherre for udgifterne til en arkæologisk undersøgelse.

Museum Vestsjælland erindrer om, at kommune/byråd jf. museumslovens § 24 stk. 2 er forpligtet til at orientere bygherre/ejer om indholdet af museumslovens § 25-27 senest ved udstedelse af byggetilladelse.

Det lokalt ansvarlige museum: Museum Vestsjælland, Arkæologisk afdeling: plan@vestmuseum.dk. (www.vestmuseum.dk)

Har bygherre eller entreprenør ikke indhentet en sådan udtalelse vil udgifter til standsning af arbejdet (i op til ét år) og til arkæologiske undersøgelser påhvile bygherren.

Gældende regler og vejledninger kan findes på Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside www.slks.dk.

Tryghed og sikkerhed

Kommunens retningslinjer for belysning af havneområder

 Belysningen skal understøtte havnens primære funktioner.

• I de dele af havnen, hvor der er særlige behov for egentligt arbejdslys, bør belysningens primære formål være at bidrage med det nødvendige lys, uden at give anledning til gener i form af blænding, utilsigtede spejlinger eller fjernvirkninger i havnen.
• Mastehøjde og udstyr skal tilpasses områdets skala og karakter.
• Belysningen skal understøtte havnens struktur og den visuelle oplevelse af havnen. Belysningen af havnen skal bidrage til, at folk er i stand til at aflæse havnens forskellige vej- og stiforløb, bådebroer og kajarealer.
• Belysningen må ikke give anledning til blænding, barriere- eller fjernvirkninger, som bremser det frie udsyn over vandet. Armaturer med plan vandret skærm er derfor afgørende for at reducere blænding og fjernvirkning.
• Belysningen skal fremhæve områdets naturlige kvaliteter og bidrage til at skabe balance og glidende overgang mellem den direkte belysning og det mørke uoplyste vand.
• Belysningen skal være inviterende for havnens besøgende og bidrage til, at havnen kan benyttes på nye måder.
• I områder, hvor der er brug for lys helt ude ved kajkanten, skal benyttes pullerter. For at undgå fjernvirkninger ud over vandet og blænding af de sejlende, skal pullerterne stå med bagsiden mod vandet.
• Belysningen på bådebroer skal sikre, at havnens brugere kan færdes trygt og sikkert på broerne. Belysning på bådebroer skal etableres under hensyn til udsynet over vandet, og med henblik på at undgå lysgener for folk i bådene.
• Der anvendes moderne og energieffektive LED-armaturer. 
• Al belysningsmateriel skal som minimum opfylde korrosionsklasse C4.

Naturmiljø                 

Der gælder ikke fredninger og er ikke registreret beskyttede områder efter naturbeskyttelsesloven inden for lokalplanområdet. Området grænser dog op til natur- og vildtreservat og et Natura 2000-område ligger i en afstand på ca. 1 km.

Det nærmeste Natura 2000-område nr. 166 Røsnæs, Røsnæs Rev og Kalundborg Fjord, der udgøres af EU-Habitatområde nr. 195, Røsnæs, Røsnæs Rev og Kalundborg Fjord, ligger ca. 600 m vest for planområdet. Natura 2000-området er udpeget for at beskytte en række arter og naturtyper.

Med denne afstand til Natura 2000-området, og givet at planen lægger rammer for et udbygget byområde på havekanten, herunder med renovering og udbygning af eksisterende bygningskonstruktioner og ændret anvendelse til rekreative formål, vurderes det ikke at lokalplan nr. 591 og kommuneplantillæg nr. 10 vil have en væsentlig påvirkning af Natura 2000-området.

Bilag IV-arter

Da pakhuset og de tilstødende bygninger er potentielt levested for flagermus (Bilag IV-arter, og derfor strengt beskyttede) fik kommunen i januar 2024 gennemgået bygningerne af en flagermusekspert. Undersøgelsen indeholder en vurdering af om bygningerne er levested for flagermus og om hvilke begrænsninger der bør være i forbindelse med ombygningen til kulturhus for ikke at påvirke flagermus negativt.

Konklusionen fra undersøgelsen er at der ikke er tegn på flagermus, men at det heller ikke kan udelukkes at bygningerne anvendes af flagermus udenfor vintersæsonen: Som overvintringssted vurderes bygningerne at være uegnet, men derimod giver forholdene under udhæng og bræddebeklædninger mv. gode forhold for flagermus i frostfri perioder af året.

Projektet skal derfor tage højde for disse forhold ved at inkorporere de anbefalinger som blev udstukket af den ekspert, der foretog gennemgangen. Disse indebærer at der gives mulighed for ubegrænset renovering i vinterperioden (november-marts), at særlig opmærksomhed skal udvises på evt. rastende flagermus om renovering sker foråret (april-maj) og efterår (september-oktober) og arbejdet stoppes og Miljøstyrelsens vildtkonsulent kontaktes hvis der findes flagermus f.eks. under afmonteringen af træbeklædningen. Større, indgribende byggeprocesser, f.eks. nedtagning af tag og beklædning, skal undgås i flagermusenes yngletid (juni-august).

Desuden stilles der krav om at der i forbindelse med byggeprojektet, såfremt der skulle blive konstateret flagermus i anlægsforløbet, vil blive etableret elementer i bygningskonstruktionen som understøtter den økologiske funktionalitet for flagermus, f.eks. sprækker (nedadvendte) mellem beklædningselementer og hulrum integreret i facaden.

Indenfor lokalplanafgrænsningen vurderes det ikke at der er potentielle levesteder for øvrige Bilag IV-arter. Den meget urbane karakter af arealet, herunder den høje befæstelsesgrad og koncentration af bygninger i kombination manglen på økologiske forbindelser til terrestrisk natur gør at markfirben og arter af padder vurderes ikke at kunne leve på arealet.

Selvom havnebassinet ligger udenfor lokalplanafgrænsningen skal det stadig vurderes om der kan være en påvirkning af planerne på marine Bilag IV-arter. Odder er aldrig set i Kalundborg Fjord, formentlig da arten ikke kan leve på den eksponerede kyst uden udgang til tilstrækkelige ferskvandsressourcer, og en mulig påvirkning af odder kan derfor udelukkes. Marsvin, som ud over at være på udpegningsgrundlaget for habitatområdet også er generelt beskyttet som Bilag IV-art, er kendt fra Kalundborg Fjord, men det vurderes som usandsynligt at arten vil findes i havnebassinet nedenfor lokalplanafgrænsningen pga. den eksisterende støj og forstyrrelse forårsaget af aktiviteter langs med kajen, skibstrafik på tværs af havnebassinet mv. Med planens relativt begrænsede omfang, der på ingen måde rækker ud over havnebassinet, vurderes det ikke at marsvin vil blive negativt påvirket.

Konklusion

Kommunen vurderer at forslag til lokalplan nr. 591 og kommuneplantillæg nr. 10 ikke vil påvirke Natura 2000-områder eller Bilag IV-arter.

På baggrund af ovenstående har bygherre indenfor lokalplanområdet modtaget et brev med undersøgelsens anbefalinger om ansvar for udvisning af de nødvendige hensyn til eventuel forekomst af flagermus i byggeperioden.

Miljøforhold

Området ligger inden for områdeklassificering.
Der er registret jordforurening (V1) på lokalplanområdet.

Ansøgninger om nedrivning eller byggetilladelse på ejendomme, der er kortlagte med jordforurening, skal behandles efter lov om jordforening, før der gives tilladelser efter byggeloven.

Formålet med tilladelsen er at sikre, at der ikke er risiko for skadeligt indeklima i bygningerne, kontakt med forurenet jord på udendørsarealerne samt indtrængning af forureningskomponenter indendørs.

Forsyning

Spildevand

Overfladevand håndteres på grunden eller ledes til havnen, for at undgå overløb til havnebadet, idet det vil belaste regnvandssystemet som delvist er fælleskloakeret i området.

Håndtering af spildevand i øvrigt skal planlægges i samarbejde med Kalundborg Forsyning.

Link til spildevandsplanen: Spildevandsplan 2023-2027 (kalundborg.dk) 

Varmeforsyning

Opvarmning sker ved fjernvarme fra Kalundborg Forsyning.

Vandforsyning

Vandforsyningen af lokalplanområdet vil finde sted fra Kalundborg vandforsyning.

Renovation

Af hensyn til fremkommeligheden i området skal køreveje for renovationsbiler og vendepladser indrettes efter reglerne i Kalundborg Kommunes Regulativ for husholdningsaffald/Regulativ for erhvervsaffald, som kan læses på Kalundborg Kommunes hjemmeside www.kalundborg.dk.

Af hensyn til arbejdsmiljøet skal transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne leve op til kravene i Kalundborg Kommunes Regulativ for husholdningsaffald/Regulativ for erhvervsaffald.

Udformningen af adgangsforholdene skal godkendes af kommunen og renovatøren.

Servitutter                 

På lokalplanområdet er tinglyst én servitut:

Dekl. Om tilslutning til kollektiv varme forsyning, (berig. 31.03.2005), Akt nr.: 22_A_276.

Ovenstående servitutter er ikke til hindring for lokalplanens realisering. Privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplan, fortrænges af lokalplanen i henhold til planlovens § 18.