Lokalplanens baggrund

Lokalplanens baggrund

Om lokalplaner

Hvad er en lokalplan?

En lokalplan er en samling detaljerede bestemmelser, der gælder for et lokalområde i kommunen. Det kan typisk være en bydel, et lokalt afgrænset område og i nogle tilfælde blot en enkelt ejendom.

Lokalplanens indhold

Lokalplanen fastsætter forskellige bindende bestemmelser for grundejere, lejere og brugere af området. Det drejer sig hovedsageligt om regulering af den fremtidige arealanvendelse og regulering af den fremtidige bebyggelse på de enkelte ejendomme. Det vil sige, om der må bygges boliger, erhverv, offentlige institutioner, hvor der må bygges, hvordan bebyggelsen skal se ud, eller om der eventuelt slet ikke må bebygges.

En lokalplan kan tillige indeholde bestemmelser om vej-, sti- og parkeringsforhold og eventuelle forudsætninger for at tage ny bebyggelse i brug. Det kan eksempelvis dreje sig om udført kloakering, tilslutning til fællesanlæg eller etablering af fælles opholds- og parkeringsarealer.

Eksisterende lovlig anvendelse 

Tilvejebringelse af en lokalplan medfører ikke forbud mod fortsættelse af eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom. Men hvis en ejer, lejer eller bruger af en ejendom ønsker at ændre de eksisterende forhold må dette ikke ske i strid med lokalplanen.

En lokalplan er således ikke en handlingsplan, der medfører handlepligt for grundejerne. Af samme grund kan man ikke se af planen, hvornår en given foranstaltning gennemføres.

Lokalplanpligt

Kommunalbestyrelsen har pligt til at udarbejde en lokalplan inden et større byggeri, anlægsarbejde eller udstykning sættes i gang. Hensigten med denne pligt er at sikre større sammenhæng og offentlighedens kendskab til den kommunale planlægning. Overførsel af arealer fra landzone til byzone sker også ved en lokalplan.

Derudover kan Kommunalbestyrelsen skønne, at der er behov for at udarbejde en lokalplan for et givent område, fx for at løse nogle konkrete problemer.

Forholdet til anden planlægning

En lokalplan må ikke være i strid med kommune- og anden overordnet planlægning.

Hvis en lokalplan ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen kræver lokalplanens vedtagelse en ændring af kommuneplanen. Dette kan ske ved at udarbejde et tillæg til kommuneplanen. Kommuneplantillæg er også omfattet af en lovbestemt procedure.

Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven.

Dispensation

En lokalplan i byzone kan kun ændres ved, at der udarbejdes en ny lokalplan. Man har dog mulighed for at søge en dispensation fra lokalplanens bestemmelser. En dispensation forudsætter, at der er tale om mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, og at det ansøgte ikke strider mod hovedprincipperne i planen.

Borgernes deltagelse

Gennemførelse af en lokalplanprocedure er en del af den demokratiske proces, der sikrer kommunens borgere indsigt og mulighed for indflydelse på den løbende planlægning, der foregår i kommunen.

Derfor skal alle lokalplaner være fremlagt i mindst 4 uger som udgangspunkt, inden planen kan vedtages endeligt af Kommunalbestyrelsen. Ved lokalplanforslag af mindre betydning kan den offentlige fremlæggelse sættes til 2 uger.

Plandata.dk

Når kommunen har vedtaget en lokalplan, bliver den indberettet på Plandata.dk.

Plandata.dk er et digitalt system og register, der dels indeholder oplysninger om gældende planer, der er tilvejebragt efter reglerne i planloven, dels stiller planerne til rådighed på internettet.

Lokalplanens opbygning

En lokalplan består oftest af tre dele: En redegørelse, en række bestemmelser og et sæt kortbilag og eventuelt andre bilag.

Redegørelsen indeholder:

• En kort beskrivelse af lokalplanens hovedindhold
• En beskrivelse af lokalplanens forhold til anden planlægning for området, relevant lovgivning samt miljøforhold, forsyning m.v. Hensigten er at beskrive forhold, der har indflydelse på udformningen af de efterfølgende bestemmelser.
• En redegørelse for lokalplanens midlertidige retsvirkninger (lokalplanforslaget).

Lokalplanens bestemmelser gør skridt for skridt rede for, hvad der er bindende for de ejendomme, planen gælder for og dermed, hvad der bliver tinglyst på de enkelte ejendomme. Det gælder lokalplanens formål, lokalplanens område, hvad ejendommene må anvendes til, bebyggelsesregulerende bestemmelser osv. samt lokalplanens rets-virkninger.

Lokalplanens kortbilag understøtter og præciserer lokalplanens bestemmelser og findes bagest i lokalplanen.

Lovgrundlag

Proceduren for at vedtage en Lokalplan fremgår af lov om planlægning (LBK nr. 1157 af 1. juli 2020)

Lokalplanens baggrund

Lokalplanens formål er at fastlægge det planmæssige grundlag for at omdanne det tidligere pakhus til offentlige formål med kulturhus i tilknytning til Kalundborg Havnepark. Lokalplanen fastlægger også bestemmelser for et omliggende område med to udlejede bygninger og åbne arealer til flersidige rekreative funktioner som kan understøtte Havneparken. Kalundborg Kommune ejer begge bygninger, der ligger med få meters adskillelse 

Den overordnede vision for området er en aktiv og attraktiv havnepark, som skal fungere hele kalenderåret, både i hverdage og weekender. Kommunens vision for kulturhuset er at etablere et levende og aktivt hus som understøtter dette og binder den historiske bymidte, havnen og fjorden sammen.

Kulturhuset etableres i det gamle pakhus, som blev opført af “Importkompagniet Kalundborg A/S” i år 1913. Huset er den sidste rest af Kalundborg Havnefronts industrihistorie, som formidler en stærk historie, der på sigt gennem en transformation og udvidelse kan fremstå som en bygningsmæssig genkendelig profil og dermed blive det nye ikon for Kalundborg Havnepark.

 

 

Lokalplanområdet og dets omgivelser

Lokalplanen omfatter tre bygninger og nærmeste areal omkring dem, herunder Havneparkens vestlige del. Det drejer sig om det tidligere pakhus, Vestre Havneplads 5b og 13, matr. nr. 353 b og det tidligere havnekontor, Vestre Havneplads 9 og værkstedsbygning, Vestre Havneplads 7, begge matr. nr. 351 samt del af matr. nr. 381 b, alle Kalundborg Bygrunde. Området afgrænses mod nord af Vestre Havnevej, mod øst af Havneparken med rekreative faciliteter på græsareal, mod syd af Kalundborg havnebassin og mod vest af bygninger ved fritidshavnen.

Bebyggelse, veje og passager mv.

Ved Vestre Havneplads og Havneparken mødes flere af Midtbyens gader. Vestre Havnevej løber langs havnen og forbinder Højbyen og Østbyen, og krydser Havnepladsen ved Havneparken. Fra Midtbyen rinder gaderne Skibbrogade og Strandstræde ud i Vestre Havneplads, hvor fra der er flere passager over Havneparken til promenaden langs havnebassinet, først og fremmest hovedaksen fra Skibbrogade over Havneparken til den genopførte Skibbro. Dernæst passagerne ved henholdsvis Strandstrædes udløb og mellem det tidligere havnekontor/værkstedsbygning og bygningerne ved fritidshavnen.

Både Strandstræde og Skibbrogade er en del af byens struktur fra middelalderen. Strandstræde forbinder den ældste del af byen, Højbyen, med havneområdet, bl.a. fiskerihavnen, nuværende Fritidshavn vest for Havneparken. Strandstræde er præget af mindre fiskerhuse fra starten af 1800-tallet. Skibbrogade har sit oprindelige udspring i bebyggelsen Kordel, senere Kordilgade. Gaden er i dag præget af byhuse i 2 og 3 etager med butikker og restaurationer mv i gadeplan. 

Havneområdet ved Skibbroen har været byens omdrejningspunkt gennem flere århundreder. Her er blevet udskibet stykgods og landbrugsprodukter i store mængder gennem tiden, og der er indhandlet varer til byens købmandsgårde fra nær og fjern, dengang, hvor transport over havet var mere farbart end ad de ofte dårlige vejforbindelser mellem byerne. I 1874 kom jernbanen til byen med spor til havnen og opførelse af station og jernbanehotel tæt ved Skibbroen. Siden kom færgeforbindelser, pakhus, kulterminal samt et markant silokompleks til korn- og foderstoffer, der prægede by- og havneprofilet indtil 2014. Disse aktiviteter har sat sit præg på byområdet på forskellig vis, fx har havneaktiviteterne på dette sted mere eller mindre lukket for sammenhængen mellem by og vand, til gengæld skabte havnen arbejdspladser, udvikling og kontakt med omverden samt et levende værtshusmiljø i Skibbrogade.

Havneparken er placeret på det tidligere havneområde ved Skibbroen, og i området findes flere faciliteter fra tidligere aktiviteter, fx det tidligere pakhus og det tidligere havnekontor, der er sammenbygget med en ældre værkstedsbygning.

Pakhuset er opført i 1913 med en høj facade i gule teglsten, øverst med bræddebeklædning. Bygningen havde en hævet stueetage og et karakteristisk tagprofil med en selvstændig hævet trempelkonstruktion med vinduesbånd. Bygningen var udsat for brand i 1963, hvorefter den blev renoveret, dog uden øverste etage og dette særlige tagværk. Alligevel fremstår bygningen fortsat som et markant landmark fra en tid med stor travlhed på Skibbroen, og pakhuset har stor fortælleværdi for området. Pakhuset har desuden væsentlig bygningskulturel værdi, der kan løftes, hvis den særlige tagprofil genskabes.

Det tidligere havnekontor er opført i 1946 og den tilstødende lavere værkstedsbygning mod nord er opført i 1930. Bygningerne fremstår i en og to etager, og de er placeret tæt op af pakhuset, kun adskilt af en smal passage. Havnekontor bygningen bærer præg af, at have huset forskellige aktiviteter gennem tiden med dertil knyttede behov for bygningsændringer, hvilket passer til havnemiljøets omskiftelighed.

I lokalplanområdet, øst for pakhuset, findes et parkeringsområde, der er afgrænset med store marksten mod Vestre Havnevej, havneparkens grusbelagte eventplads med scene, storskærm, beachvolley med strandsand og hævede kanter som højvandssikring mod havnepromenade. Der fører stier fra Vestre Havnevej, over Havneparken, til havnepromenaden. Langs promenaden findes terrasserede opbygninger og handicapvenlige ramper samt opholdslommer med borde og bænke. Vest for det tidligere havnekontor er der asfalterede flader med adgang til servicehusene ved Fritidshavnen, fiskebutik med udendørs servering mod Fritidshavnen samt blomsterbutik og skorstensfejerforretning, der er orienteret mod Vestre Havnevej. 

Pakhusets øvre konstruktion brændte i 1963, og bygningen fik et ændret profil. Bygningen har siden været anvendt til bl.a. kontorformål og maritime aktiviteter.

Kobling til Bymidten

Havneparken og Midtbyen kan bindes bedre sammen, når pakhuset får en mere publikumsorienteret funktion. Adgangen til bygningen er vigtig, hvorfor fokus kan rettes mod bygningens forplads og Vestre Havnevej, der særligt på travle tidspunkter opleves som en barriere mellem Midtbyen og Havneparken. En mere tydelig form for pladsdannelse, Havnepladsen, med synlig prioritering af bløde trafikanters færden på tværs af Vestre Havnevej, ville formidle overgangen fra byens gader til Kulturhuset og Havneparken bedre. 

Langs Vestre Havnevej er et udmærket afsæt til at binde by og Havnepark sammen. Mellem Skibbrogade og Strandstræde findes det tidligere byhotel Grand, denne mægtige tre etagers bygning fra 1918 fungerer udmærket som pladsens markør og ryg mod byen, flankeret af det tidligere havnefogedkontor fra 1903 ved det vestlige hjørne af Strandstræde, og det tidligere jernbanehotel fra 1896 på det østlige hjørne af Skibbrogade. Pakhuset har ligeledes en god tyngde, der øges med genskabelse af bygningens fulde højde og tidligere tagprofil. Pakhuset som kulturhus bliver et landmark på højde med hotellet, der markerer indgangen til Havneparken og definerer parken rumligt. Det er vigtigt, at opmærksomheden rettes mod pladsens kanter og ikke mindst koblingen på tværs af gaden og samspillet med Havneparken.